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      博客名称:小蓝-H 日志总数:28 评论数量:3 访问次数:33006 建立时间::2009年04月28日
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      地产泡沫爆破只是时间问题
      [ 2013/9/30 12:42:26 | By: 蓝心达人 ]
       

      前天,朋友亲口跟我说,1982年在北京北四环外,单位分了一套1房1厅的小房子,建筑面积50平米,实用面积35平方米。该房子虽然破旧,但市场价格却超出300万元。

      我禁不住要拿北京房价,与伦敦房价做一个比较。刚好,这两天,朋友在伦敦北部第四区买了一套刚建好的新房子,离地铁站,走路2分钟。搭上地铁,20分钟就可以直达伦敦市中心。

      北区是伦敦比较好的地段,加上靠地铁站和大学,应该是很贵的房子。但是,比起北京的房子,伦敦这样的房子不知道便宜到哪去了。

      伦敦的房子是新盖的,实用面积70平方米,按国内标准计算,那就是100平米。两房一厅,两个洗澡间,两个厕所,全套的精装修,高级的厨房设备,高级地毯和墙砖,125年的契约,连装修在内,实际卖价28.2万英镑,按照当前的汇率,折成人民币266万。

      对比北京和伦敦的这两套房子,伦敦房子是北京的两倍大,产权期是北京的两倍还多,装修不仅免费,而且比北京的装修要好很多,交通方便,没有太多污染,还有 停车位和大片的公共绿地。然而,如果按每平米价格计算,北京的价格是伦敦价格的2.2倍。如果考虑到产权,质量和环境差别,北京的单位面积价格是伦敦的 4.5倍以上。

      伦敦,是所有英国人‘谈虎色变’的地方。房价是全国平均房价的2倍左右。例如,在伦敦用28万英镑买的那套房子,在诺丁汉用14万英镑就足够了。

      北京和国内其它城市的房子不仅质量差,产权期短,而且价格却比英国同等的城市高数倍,这怎样解释呢?

      更难理解的是,国内的人均收入,比英国的人均收入还有5到6倍的差距,而国内房价却比英国高这么多,这又将如何解释呢?

      回答这些问题,其实挺不容易。造成中国目前房价奇高的局面是多方面的,而每一个方面都很难说是决定因素,还是次要因素。

      在以前的博客中,我说了很多。今天,我再次讲述国内高房价的诸多因素。

      首先是泡沫

      中国地产泡沫的存在是不容置疑的。不管是用房价收入比,还是用房租与房价的比例计算,中国的房价都是太过分了。

      上面的朋友跟我说,他在北京的那套房子为啥那么贵,主要是出租的收入很高,每月的租金可以高达4千元。如果房价是300万,每年租金4.8万,扣掉中介和其它费用,纯收入就算4万元好了,年回报率只有1.3%。

      月租4千,对那位朋友来说,已经是非常好的回报了。一个小房子,就像一只会下‘金鸡蛋’的母鸡,那是因为他当时没有花一分钱,就得到了那套房子。但是,如 果现在有人拿300万买了他的房子,然后租出去,1.3%的回报率,比银行的利率低不只一半,那是一种很不明智的投资方式。

      然而,如此低的回报率,为什么人们还拼命买房子呢?那是因为,大家还在盼望着房价像以前那样继续暴涨。同时,当今有钱人除了买房子,无法找到更能发财致富的投资渠道。

      上面讲到的伦敦房子,月租金1400英镑,每年1.68万英镑。扣除中界和其它费用,年收入可达1.4万英镑,回报率5%。英国目前的银行利息接近零,买 房子有5%的回报率,那是很不错的投资。这样的回报率,是北京那套房子回报率的近4倍,通过房租差别,我们也可以间接的证明伦敦的房子比北京的房子便宜3 倍以上。

      其次是地区发展不平衡

      中国人口众多,地区发展高度不平衡,导致大家只要有机会,就往北京,上海,广州和深圳等一线城市涌入。许多外地人,家不在北京,却想办法到北京买房子。

      全国最好的资源都集中在北京,还有少数其它的特大城市。一线城市的就业,孩子上学,医疗,升官,发财的机会,比其它城市和地方,高出无数倍。

      中国政府的许多游戏规则,不是创造公平与平衡发展,而是不断引导不公平的竞争。例如,北京考生上清华北大的概率,是外省考生的41倍。这就难怪,一方面北 京的高官们,要想方设法保证他们的绝对垄断优势地位,还有孩子一代的绝对垄断地位,一方面,老百姓,尤其是各省的有钱有势的人,成天就削尖脑袋往北京挤。

      这样的恶性竞争,导致地域经济不平衡发展不说,导致极大的资源浪费不说,现在又闹出了房价居高不下的尴尬局面。

      第三是收入两极分化和合法化的腐败

      收入两极分化,也是导致房地产泡沫的罪恶根源。有钱的人,高房价不怕,他们连现金都拿得起,还害怕房价高吗?中国社会最大的不公平,在于有钱有势的人,不断的得到政府的关照,而没钱没势的人,成天就是被人欺负。

      例如,许多有多套房子的人,大多数房子都不是通过出市场的流行高价格买来的,而是通过多次的集资建房,用超低价买来的。就拿国内的大学为例,学校向政府要 了廉价土地,从银行要了低息贷款,再通过招标的形式,把房子造好,用低于市场一倍以上的价格卖给职工。学校领导可以得到很大的房子不说,还可以变相的得到 第二套,第三套,等等。大学如此,地方政府,中央政府部门,更为过分。这些都是合法的,公开的腐败行为。而这种行为越多,越普遍,那些没法子得到集资建房 的广大市民所要付出的代价就越高。

      为什么呢?因为土地是有限的,大型国有企事业单位和政府机关把大块大块的土地圈走,还通过公开‘偷税漏税’的办法,建设大批低价格的房子给领导和职工,剩 下来的土地价格就会被人为的提高。各地的基础设施建设资金,大多数是通过征用各种与土地和房地产有关的税费筹措得来的。但是,其中有一部分土地通过特权而 躲过了苛捐杂税,其它土地的税费负担就会被变本加厉的提高。许多‘公知’指责政府的税收是房价高的重要原因,我想给你们说的是,那是对那些没有政府背景的 房子而言的,前面讲的集资房不仅没有受高税收的影响,更是造成其它房子被收高税的推手。

      最后是文化因素

      中国文化的习惯,都把积累,尤其是房地产的积累,作为财富的重要因素。大多数中国人不仅勤劳,而且节俭,他们不浪费钱,不舍得像西方人一样度假和旅游(这 种情况对有钱,受过教育的人群,已经有了很大的变化),他们不仅自己买房子,为孩子买房子,还为孙子和孙女买房子。这种中国特有的传统文化,本来是好的, 但是,当大家都一心一意的往房地产业砸钱的时候,泡沫就形成了。

      房地产泡沫形成,大家都认为会爆破,我也认为会爆破。而然,为什么我们叫嚣了这么多年,房地产泡沫,不仅没有爆破,而且,房价还越来越高呢?

      第一个原因是房地产泡沫形成的巨大粘性。

      一旦泡沫形成,人们总是认为房价只涨不跌,不理性的期望,形成一种看似‘理性’的房价上涨远景,而实际上却隐藏着巨大的危机。

      第二个原因是政府干预错位。

      限购,理论上是限制房子价格上涨,实际上是推升泡沫的继续增大,拖延泡沫破裂的时间。老百姓看到政府限购,就认为房价还会上涨,否则,为什么要限购?

      如果政策的目的是为了降低房价,那么,就应该限制市场不公平的竞争,提供更多的土地,盖更多价廉物美的房子,加强市场竞争,降低刚性需求税负,提高空置房子的机会成本,控制房子面积的大小,等等。

      由于政府并没有把降低房价,提高有效供应和社会公平,作为政策的导向,才导致了市场更多的不理性,甚至是投机的行为。

      结束语

      政府不要以为能够超越市场,以为限购就可以防止泡沫。是泡沫,迟早都要破。地产泡沫,早破好过晚破。等待泡沫过度膨胀,加上经济转型遇到困难,再来爆破,对国家和人民将造成无可估量的损失。

      房价继续上涨,短期内大家高兴,行为更加盲目,今后所要承受的打击,就会更大,更痛苦。地产泡沫的爆破只是时间问题,不是会不会爆破的问题。

       
       

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